Medidas para la protección de deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad derivada del Covid-19

Lo que comenzó como una crisis sanitaria derivada del famoso COVID-19, se ha convertido en una crisis “multisectorial” que esta afectando no solo a la salud de los ciudadanos, sino a la economía, al empleo o a la cultura entre otros sectores.

Nuestro ordenamiento jurídico ya contenía instrumentos y mecanismos de protección de personas sin recursos, pudiendo citarse a titulo de ejemplo el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos o la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, si bien, tras la declaración del estado de alarma, por el RD 463/2020, estas medidas han sido complementadas y reforzadas a través de los distintos Reales Decretos Leyes que lo desarrollan.

En este artículo vamos a centrarnos en las normas que amparan a los deudores hipotecarios sin recursos, debiendo diferenciar, entre aquellos deudores cuya situación vulnerable trae su causa de las consecuencias económicas derivadas de la actual crisis sanitaria y los que no.

La principal novedad que introduce el Real Decreto Ley 8/2020 en relación con los deudores hipotecarios sin recursos, es la moratoria de la deuda hipotecaria, sin que ello excluya la posibilidad de acogerse a otro mecanismos de protección contemplados en nuestro ordenamiento jurídico, especialmente en la leyes anteriormente citadas.

¿Cómo se si puedo beneficiarme de la moratoria de la deuda hipotecaria?

Tan solo podrán ser beneficiarios de esta nueva medida, aquellos deudores que cumplan los requisitos legalmente establecidos, siempre que lo sean de créditos y préstamos incluidos en el ámbito de aplicación de la misma, y siempre que las dificultades extraordinarias para atender al pago de dichos préstamos sea consecuencia de la crisis del COVID-19.

¿Qué medidas existen para quienes están excluidos como beneficiarios de la moratoria de la deuda hipotecaria?

El RD Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, reforzado por las medidas contempladas en la Ley 1/2013, ofrece diversos instrumentos de protección,entre ellos:

·       La suspensión del plazo de lanzamiento de viviendas habituales.

·       La reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria.

·       Exenciones o bonificaciones fiscales.

·       Ayudas de acceso a alquileres a personas afectadas por desahucios.

¿Quién puede solicitar la moratoria?

Todos aquellos deudores que cumplan las condiciones que delimitan la situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19, conforme a el artículo 16 del RDL 11/2020, entre ellas:

• Hallarse en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, los limites establecidos en este artículo.
• Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos que se definen en este Real Decreto.

¿Se puede aplicar la moratoria a cualquier préstamo hipotecario?

No. Únicamente a los préstamos hipotecarios vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto Ley cuya finalidad fuera:

• La adquisición de vivienda habitual .
• La adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales.
• La adquisición de viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

¿Cómo puedo solicitar la moratoria de la deuda hipotecaria?

La solicitud de la moratoria podrá presentarla el deudor hipotecario a el acreedor acompañada de los documentos acreditativos del cumplimiento de las condiciones exigidas para el reconocimiento del derecho a este beneficio extraordinario, enumerados en el articulo 17 del RDL 11/2020.

Una vez solicitada la moratoria la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

¿Hasta cuándo puedo solicitar la moratoria?

La solicitud de la moratoria de la deuda hipotecaria podra solicitarse hasta 15 dias después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma. Plazo que podrá ser prorrogado por el Gobierno.

¿Cuál es plazo de suspensión de la deuda hipotecaria?

El plazo de la suspensión de la deuda hipotecaria es inicialmente de 3 meses, sin perjuicio de la posibilidad de su ampliación por el Consejo de Ministros.

¿Qué efectos produce respecto del contrato de préstamo la concesión de la moratoria?

• Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo establecido legalmente.
• Inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado .
• Suspensión del pago de la cuota hipotecaria y de los conceptos que la integran.
• No se devengaran intereses.
• Inaplicación de intereses moratorios.

En este punto cabe destacar que la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos,sin perjuicio de ello el prestamista y el prestatario podrar acordar dicha novación si lo desearen.

En todo caso la suspensión deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos

Otros datos de interés

• El RDL 8/2020 regula en su articulo 16 ter la formalización en escritura publica de la moratoria hipotecaria.

• La Disposición Adicional 15 del RDL 15/2020 recoge el otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca o mediante otro derecho inscribible distinto.

• El RDL 8/2020 establece las consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria.

• RDL 16/2020 determina el carácter preferente de la tramitación de los procesos derivados de la falta de reconocimiento por la entidad acreedora de la moratoria legal en las hipotecas de vivienda habitual y de inmuebles afectos a la actividad económica